¿Qué documentos revisar antes de comprar un piso en Salou, Cambrils, Reus y Vila-seca?

Qué es: Extracto informativo del Registro de la Propiedad sobre la finca.

Quién la emite: El Registro de la Propiedad, en el acto y por vía telemática.

Vigencia: No caduca, pero solo refleja la situación del día en que se emite: pídela con menos de un mes.

Qué revisar: Titular o titulares, hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, afecciones fiscales, usufructos, prohibiciones de disponer, régimen de protección oficial, descripción y superficie.

Señal de alerta: Embargos o anotaciones de demanda, titulares que no participan en la venta, o una superficie que no coincide con la real ni con el Catastro.

Antes de ofertar hay que verificar la concordancia entre tres descripciones del mismo inmueble: la realidad física (lo que se ve y se mide en la visita), la descripción catastral (consulta descriptiva y gráfica del Catastro) y la descripción registral (la que figura en la nota simple). Lo habitual es encontrar alguna diferencia. La clave es distinguir las que se pueden asumir y dejar resueltas en el contrato de las que deben frenar la operación hasta aclararse.

Qué comparar: Superficie construida y útil, distribución, uso (vivienda, local, oficina), planta y puerta, año de construcción, anejos (trastero, plaza de aparcamiento) y linderos.

Discrepancias que se pueden clausular y aceptar: Pequeñas diferencias de superficie por mediciones distintas, descripciones registrales antiguas o incompletas, errores materiales en planta o puerta, o reformas interiores menores que no afectan a estructura ni a elementos comunes. Se pueden aceptar dejando constancia en las arras, pactando quién corrige la descripción y, si procede, ajustando el precio.

Discrepancias que son un punto de atención: Ampliaciones o cierres de terraza no declarados, uso distinto del registrado (por ejemplo, un local convertido en vivienda sin cambio de uso), anejos que no constan inscritos o que pertenecen a otra finca, ocupación de elementos comunes o diferencias importantes de superficie. Pueden impedir la inscripción, dificultar la hipoteca (el banco tasa sobre lo legal), obligar a legalizar o reponer a tu costa y afectar al valor de reventa.

Cómo clausularlo: Describir en las arras la discrepancia detectada, fijar quién y en qué plazo la regulariza antes de la escritura, retener una parte del precio hasta que se resuelva o condicionar la compraventa a su subsanación.

Señal de alerta: Más metros en la realidad que en el Registro y el Catastro: casi siempre indica obras sin licencia.

Qué es: Inspección del estado de conservación del edificio, que da lugar a un informe y a un certificado de aptitud.

Quién la emite: Un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) contratado por la comunidad.

Norma: En Cataluña, obligatoria para edificios de viviendas a partir de 45 años de antigüedad. Después de la primera ITE, ésta se tendrá que pasar cada 10 años (Decreto 67/2015).

Qué revisar: Calificación de las deficiencias (leves, importantes, graves o muy graves), plazos de reparación y si las obras están aprobadas en junta.

Señal de alerta: Deficiencias graves en estructura, fachada o cubierta sin presupuesto aprobado: anticipan una derrama.

Qué es: Documento que califica el consumo de energía y las emisiones de la vivienda, de la A a la G.

Quién lo emite: Un técnico habilitado; en Cataluña se inscribe en el registro del ICAEN.

Norma: Real Decreto 390/2021. Obligatorio para vender y para anunciar la vivienda.

Vigencia: Diez años con carácter general (cinco si la calificación es G).

Señal de alerta: Certificado caducado, no inscrito o con una calificación muy baja que obligue a invertir en mejoras.

Qué es: Acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad.

Quién la emite: La Agència de l’Habitatge de Catalunya, a partir del certificado de un técnico.

Norma: Decreto 141/2012. Necesaria en Cataluña para transmitir la vivienda y contratar suministros.

Vigencia: Quince años la de segunda ocupación.

Señal de alerta: Cédula caducada o una distribución actual distinta de la certificada, que puede indicar obras sin licencia.

Qué es: Acredita la presencia o ausencia de amianto visible y, si lo hay, su estado y riesgo.

Quién lo emite: Mientras no se apruebe el reglamento, el criterio notarial admite arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros.

Norma: Ley 8/2026 de Cataluña, obligatorio en compraventas desde el 3 de octubre de 2026.

Señal de alerta: Amianto en mal estado o en zonas privativas, cuya retirada tendrías que asumir tú. [Enlazar a la entrada del amianto]

Qué son: Los acuerdos de las juntas de propietarios.

Quién las facilita: El administrador de fincas o el secretario de la comunidad, a petición del propietario vendedor.

Qué pedir: Las actas de los tres últimos años, como mínimo.

Qué revisar: Derramas aprobadas o en estudio, obras pendientes, seguimiento de la ITE, litigios, morosidad y cambios de estatutos.

Señal de alerta: Obras debatidas pero no votadas todavía: suelen convertirse en derramas a corto plazo.

Documento: Certificado de deudas con la comunidad.

Quién lo emite: El secretario o administrador, con el visto bueno del presidente.

Por qué importa: El inmueble responde de las cuotas pendientes aunque cambie de propietario, y el notario lo pide para firmar.

Señal de alerta: Certificado con fecha antigua o que no incluye las derramas ya aprobadas.

Documento: Último recibo del IBI pagado y, si hay dudas, certificado de estar al corriente emitido por el Ayuntamiento o el organismo de recaudación (en Tarragona, BASE).

Norma: El inmueble queda afecto al pago del IBI no prescrito (texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, art. 64), es decir, de los últimos cuatro años.

Señal de alerta: Recibos pendientes de años anteriores: aunque la deuda sea del vendedor, la Administración puede reclamarla sobre el inmueble.

Documento: Certificado o informe urbanístico del Ayuntamiento y, si procede, licencias de obras.

Qué revisar: Obras sin licencia (cierres de terraza, altillos, cambios de distribución), expedientes de disciplina urbanística, órdenes de ejecución, situación de fuera de ordenación, afectaciones por viales o expropiaciones, licencia de uso turístico y contratos de alquiler vigentes.

Señal de alerta: Un expediente abierto o una orden de ejecución: puede obligarte a legalizar o derribar a tu costa.

Qué son: Defectos que existían antes de la venta y no eran visibles: humedades, filtraciones, problemas estructurales, aluminosis, plagas o instalaciones defectuosas.

Cómo protegerte: Declaración expresa del vendedor, en las arras y en la escritura, de que no conoce vicios ni procedimientos que afecten al inmueble, y una inspección técnica independiente antes de comprometerte.

Norma: En Cataluña, el Código Civil catalán regula la falta de conformidad del bien vendido. Los plazos para reclamar son cortos.

Señal de alerta: Pintura reciente en zonas puntuales, olor a humedad o reticencia del vendedor a firmar la declaración.

Condiciona la oferta, las arras o la compraventa a la entrega de la documentación y a que su contenido sea el informado. Cláusula orientativa, a adaptar por tu abogado:

«La presente oferta queda condicionada a la entrega al comprador, en el plazo de 10 días naturales, de: nota simple registral actualizada, informe de la ITE y certificado de aptitud, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad vigente, certificado de amianto, actas de la comunidad de los tres últimos años, certificado de deudas con la comunidad, último recibo del IBI pagado e informe urbanístico municipal, a la concordancia entre la realidad física, la descripción catastral y la registral, así como a la declaración del vendedor de que no conoce vicios ocultos. Si de dicha documentación resultasen cargas, deudas, deficiencias técnicas, irregularidades urbanísticas, discrepancias relevantes de superficie, uso o anejos, o derramas aprobadas o previstas no informadas, el comprador podrá desistir con devolución íntegra de las cantidades entregadas.»

Pacta también por escrito quién asume las derramas ya aprobadas cuyo pago venza después de la firma.